关于08房价走势的综合判断——跌

1、缺乏有效购买力决定08年房价下跌。 1
2、国家抑制房价快速上涨的决心至少在一年内不可能改变。 1
3、对投资者的抑制决定房价不可能回潮。 2
4、银行新的放贷高潮也不可能让房价稳定或上涨。 2
5、缺乏投资者的房地产市场是不可能维持现有房价的。 2
6、社会福利性房屋的上市必然分流部分有效买家。 2
7、现有房屋投资回报低于银行贷款利率。 2
8、投资者将会在2008年4月份前后抛出手上投资房。 3
9、关于2008年每月房价走势的预测曲线。 3
关于08年房价预测的其他思考性结论： 3

2007年1月1日，我在搜房博客上发表了《关于房价走势的综合判断——涨》的文章。当时的情况是市场看涨看跌者并存，时隔1年以后，由于银行贷款政策的调整，房价在2007年10月以来出现一手房暗降、二手房微跌的行情。今天，关于2008年房价的走势，我想发表一下我这段时间以来的思考结果，供读者参考。
1、缺乏有效购买力决定08年房价下跌。
营销学认为，需求＝需要＋购买力，购买力不足，则需求就不足。我认为购买力不足的原因有二：一是房价经过3年来的上涨已经达到一个连社会中产阶层购买都十分吃力的时候，说明房价已经偏离社会整体正常购买能力；二是虽然每年的经济都高速发展，按理说人民的购买力应该增加才对，但由于贫富差距拉大、分配不均等现象使得经济的发展只是让富豪人群获利更大，中产阶层及以下人群的收入并没有明显改善，加上由于在近3年房价的长期上涨有购买力的人群已经通过追涨、投资、慌忙入场等形式购买了商品房从而使购买力需要至少一年以上的恢复期。所以我认为现有房价已经缺乏明显的购买力。
2、国家抑制房价快速上涨的决心至少在一年内不可能改变。
首先，国家的政策不可能在1年内会出尔反尔，则是关乎政府信誉的问题。
其次，经济上已经出现普遍的通货膨胀，银根紧缩是必然的政策，否则底层人民的温饱就会收到巨大的威胁。
所以，我认为如果房贷政策能起到良好的控制房价作用的话，国家将不会在近期出台更多的抑制房价的政策。
3、对投资者的抑制决定房价不可能回潮。
国家抑制投资者（实际上大部分是富豪阶层）炒房的决心已经十分明显。富豪阶层在当今社会里普遍获利，每年财富的增长实际超过国家的经济增长。虽然其具比普通百姓更有话语权，但是国家为了长治久安必然需要牺牲富豪阶层的短期利益。
4、银行新的放贷高潮也不可能让房价稳定或上涨。
现在不少专家认为，2008年1月起各银行新的贷款指标陆续出来，市场又有资金支持，房价又会回到上涨轨道上来。我认为这种观点是惯性思维的问题，是不可能实现的。银行只能在放完近2月以来累计的贷款后就会平稳放贷。
5、缺乏投资者的房地产市场是不可能维持现有房价的。
由于投资者的购买力通过银行的提高首负、加息、限制转按揭和加按揭等措施，以及市场上普遍的看空、观望情绪，所以投资者在一年内很难再大举进场。而缺乏投资者（富豪阶层）的房地产市场是不可能维持现有房价的。
6、社会福利性房屋的上市必然分流部分有效买家。
经济适用房、限价房、廉租房等等的大量上市，必然分流许多中低阶层的购买力。对中小户型和二手房将起到一定的拉低作用。
7、现有房屋投资回报低于银行贷款利率。
银行的按揭贷款利率已经高于绝大部分的房屋租金回报率，所以商品房投资如果以贷款的方式以及出租的方式进行的话，投资者将会亏损。
8、投资者将会在2008年4月份前后抛出手上投资房。
由于第7条的原因，短线投资者将在观望一段时间后抛出手上投资房，这段时间我预测是2008年4月份前后。
9、关于2008年每月房价走势的预测曲线。
根据我的判断，如果假设2008年1月的房价是100的话，则其他月份的房价可能会是以下表格：
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
100 99 98 95 90 85 85 80 85 88 90 90


关于08年房价预测的其他思考性结论：
1、房产中介公司的判断普遍太乐观了，也许他们希望购房者马上进场购买。
2、2007年10月至2008年2月的房价一定是没有到底！松动才刚刚开始，因为包括中介、业主、媒体在内的人都认为1月份银行贷款指标出来之后会使房价回潮，所以这段时间其实不宜进场。
3、房价转折点将在2008年4月正式到来！
4、说房价在08年继续上涨的观点是一种低级的惯性思维。
5、下跌20％以上的楼盘将出现以下几个地方：人口稀少的郊区、临近限价房的区域、配套不完善的城乡交界区。
6、二手房将出现地段性的调整，配套成熟的地段二手房价格将比较稳定甚至略有上涨，之前跟涨的配套不成熟的地段的二手房价格必将下跌10％。
7、一手房将在2008年8月前后下跌至现在的80％左右，也就是说现在1万元房将剩下8300元左右，现在1.2万元房将剩下1万。
8、08年政府批地将增加，地价回归。
9、政府为了弥补由于房价下跌、交易量少所减少的税收，将极可能增收房屋的保有税费，拥有2套以上或面积达到140平米以上的业主将被征税。
10、由于房屋保有税的征收，业主将其负担转嫁给房屋租客，房租将上涨。
11、由于许多人购买力不足，将有更多的人租房，以及房价的上涨、物价上涨、银行加息等原因，房租将有5％～10％的上涨。
12、08年4～6月才是房价走势的决定月。
13、房价将在年底稳定。但价格一定低于1月份10％左右。
14、10％左右的中介公司和15％的经纪人员将在年中退出市场。
15、银行将可能在上半年连续2次加息以抑制通货膨胀。
16、奥运会期间将是房价最低谷的时候。
17、人民幸福感下降。


广州鹏起房地产代理有限公司  执行董事  余源鹏  
2007年12月31日写于广州珠江畔
个人网站盈地网www.eaky.com
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余源鹏主编的28本房地产相关书籍

序


如何做中国最好的购物中心！


广州，中国城市商业变革的领先力量！

在中国购物中心产业发展的历史上，无论如何，中国都不可以绕过广州这一座城市。
在广州，诞生了中国第一个真正意义上的购物中心——天河城广场；
在天河城广场之后，在位于老城区北京路和农林下路两个成熟商圈的中心地带上——中华广场以其杰出的表现再度让广州赢得了世人的尊敬；
正佳广场——亚洲单体面积最大的购物中心，以“亚洲体验之都”的定位切入天河成熟商圈，成就了广州购物中心的又一个传奇……
中国幅员如此辽阔，城市如此众多，发展如此迅速，在一个古老的国家面对全球经济一体化的强大冲击、在传统的计划经¬济体制解体而新型的市场经¬济体制开始建设的转型阶段，在一幅如此壮阔的时代背景之下，中国的城市商业正在经¬历一场空前绝后的改变……¬而在这一时代背景之下，正是广州，引领国家风气之先，成为中国城市商业变革的领先力量！

广州的今天，就是中国其他城市的明天！

1990年，刘春亭先生在香港，看到香港购物中心产业的繁荣的景象，他面对着广州的方向，发出由衷的感叹：“香港的今天就是广州的明天！”
十几年后，中国的购物中心产业已是风起云涌，是他，在那个迷茫的年代，用他的眼睛穿越十几年的迷雾，坚持用领先当时十多年的开发思想和资金投入，在一片荒芜的土地上，打造出了一个全世界人流最旺的购物中心——天河城广场。
随着天河城广场的成功，中华广场和正佳广场的崛起，广州商业地产开始诞生了一个又一个名字……在这一个个名字的背后，是一段段富有传奇色彩的经历。他们为推动广州购物中心产业的发展而做出了贡献，同样，广州购物中心的发展也成就了他们。
每天，都有来自全国各地的开发商走进广州，学习广州购物中心的先进经¬验，那么，为什么广州会有这么大的吸引力呢？
因为广州的今天，就是中国其他城市的明天！



“标本”的意义

在本书中，我们将要探讨的问题是：如何做中国最好的购物中心？当然，中国最好的购物中心不只是局限在广州一隅，最好的购物中心也不止是我们本书中所提及的区区几个。中国最佳购物中心很多，但现在，我们由于材料所限，在这里只能将广州的三个代表案例提出来，它们分别是天河城广场、中华广场和正佳广场，这三个购物中心开发的时间段各有不同，面对的市场环境也各有不同，存在的问题和具备的核心优势也各有不同，而我们所关注的是——这三个项目是如何克服重重困难，走向成功的？
中国没有两座购物中心是相同的，但是，中国的任何一个购物中心都一定可以从天河城广场、中华广场、正佳广场的身上找到自己的影子。天河城广场、中华广场、正佳广场所折射出来的正是中国购物中心的共同背影。
我们将天河城广场、中华广场、正佳广场称为三个具有典型意义的标本总结提炼出来，通过对他们生存的思考、走过的道路的分析、总结，提炼出对中国购物中心产业发展具有里程碑意义的“标本”。

广州天河城广场将告诉我们：如何紧随城市规划，在一个商业氛围并不成熟的地段，在招商、开业、资本运作处处碰壁的情况下，在本身没有任何购物中心开发经验的前提下，如何打造一个成功的购物中心？

广州中华广场告诉我们：在老城区两大传统商圈的连接带上，在一个商业氛围不成熟的地段上，在开发商资本能力严重不足的情况下，在招商、开业走入‘陷阱’的时候，如何因应城市发展，走出一条购物中心发展的成熟道路？

正佳广场告诉我们：面对着一个成熟的商圈、面对着一个强大的竞争对手，如何通过领先的开发建设思想，通过积蓄自身的发展势能，在一个看似饱和的商圈打造一个成功的购物中心？

这些，都是三个购物中心花了几年、上十年时间，花费了数亿元学费得来的宝贵财富。现在，我们把它们制作成“标本”，供中国广大商业地产开发商和专业人士参考。我们希望中国日后能出现更多的最佳购物中心，我们也希望现在更多的成功购物中心能与我们联系，和我们一道制作出更多的最佳购物中心的操盘标本，让更多的人分享。

封面：

天河城


中华广场


正佳广场