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案例：
2013年3月8日，骆百英、刘文鲁与南朗公司签订《顺枫华庭商品房认购书》1份。2013年3月19日，骆百英、刘文鲁与南朗公司签订《中山市商品房买卖合同》（合同编号：13xxx939）1份，约定骆百英、刘文鲁以396150元购买由南朗公司开发的位于中山市南朗镇南朗村顺枫华庭1幢201房，合同附件一房屋平面图显示201房对面建筑为物业管理用房（含业主委员会办公用房），合同附件六合同补充协议一第七条第八款主要载明“出卖人已对该商品房以及周边的所有设备、周边情况及可能产生的影响向买受人作了详细介绍，……买受人知悉因顺枫华庭规划设计要求，不排除在该商品房周边、花园内有公共建（构）筑物或安装公共设施设备（包括但不限于有给排水管、消防箱、沙井盖、柱、绿化、配电房、垃圾屋、装饰建筑、水塔等）……买受人同意无权以此为由拒绝收楼或退房索赔”。合同还约定了其他条款。合同签订后，骆百英、刘文鲁依约向南朗公司支付相应购房款。2014年4月8日，骆百英、刘文鲁以南朗公司向其销售涉案商品房时隐瞒配电房位置对其造成损失为由诉至原审法院，请求判令：1.南朗公司赔偿及补偿骆百英、刘文鲁各项损失71307元（其中房屋贬值部分按照购房款的10%计算，房屋另补偿300元／平方米）；2.南朗公司承担本案诉讼费用。原审庭审中，骆百英、刘文鲁向原审法院提交涉案楼盘售楼部现场照片一套，照片中显示在证件公示栏中粘贴有房产证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、住宅质量保证书等文件，在售楼部另一侧可见涉案楼盘项目区域规划图及介绍说明一份，未见关于涉案楼盘的项目平面图、规划设计图。根据骆百英、刘文鲁与南朗公司提供的证据及原审庭审的陈述可知，涉案配电房位于涉案商品房（位于二层）对面楼层的一层，根据规划图显示的距离比例换算可得该配电房与涉案商品房相距5米左右。 法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。骆百英、刘文鲁作为涉案商品房购买者，对其所购买的商品房周边环境、配套设施等小区整体规划情况拥有知情权。虽然骆百英、刘文鲁与南朗公司签订的《顺枫华庭商品房认购书》第四条第8项约定“因小区规划设计要求兴建的公共建（构）筑物或安装的公用设施设备（包括但不限于有给排水管、消防箱、沙井盖、柱、绿化、配电房、垃圾屋等），或因设计需要不排除认购方的物业室内天花有梁、沉箱或室内有消防、给排水管及其他管线等，认购方无权以此为由拒绝收楼或退房或索赔，否则作违约处理”，第10项约定“出售方申明，出售方展示的样板房、模型、照片、图纸、售楼书、广告等数据，仅供参考，不作为对认购方交楼标准、交楼设施及环境的承诺”，双方签订的《中山市商品房买卖合同》合同附件六合同补充协议一第七条第八款约定“出卖人已对该商品房以及周边的所有设备、周边情况及可能产生的影响向买受人作了详细介绍，……买受人知悉因顺枫华庭规划设计要求，不排除在该商品房周边、花园内有公共建（构）筑物或安装公共设施设备（包括但不限于有给排水管、消防箱、沙井盖、柱、绿化、配电房、垃圾屋、装饰建筑、水塔等）……买受人同意无权以此为由拒绝收楼或退房索赔”，但由于上述条款的印刷格式、字体大小均与认购书、商品房买卖合同中其他条款无明显区分，在南朗公司未进一步充分举证证实在签订认购书及商品房买卖合同前其已充分提醒骆百英、刘文鲁注意上述条款约定或已明确告知骆百英、刘文鲁关于涉案配电房设置的情况下，南朗公司作为开发商应承担举证不能的法律后果。故即使涉案配电房经竣工验收合格，符合国家标准、行业标准及规划标准，且未对骆百英、刘文鲁购买的涉案商品房价值造成影响，但因南朗公司未尽前述提醒及告知义务，原审法院据此认定南朗公司该行为导致骆百英、刘文鲁无法对涉案商品房及配电房的情况作出综合考量，判决南朗公司按150元／平方米的标准向骆百英、刘文鲁补偿15846元。
律师点评：
1、本案开发商关于“出卖人已对该商品房以及周边的所有设备、周边情况及可能产生的影响向买受人作了详细介绍，……买受人知悉因顺枫华庭规划设计要求，不排除在该商品房周边、花园内有公共建（构）筑物或安装公共设施设备（包括但不限于有给排水管、消防箱、沙井盖、柱、绿化、配电房、垃圾屋、装饰建筑、水塔等）……买受人同意无权以此为由拒绝收楼或退房索赔”等免除自己责任，加重对方责任的条款被认定无效。
2、本案的争议点在于：实际上配电房是经过规划设计的，完全符合规划要求，购房人也无法证明配电房存在噪声、电磁波、电磁磁场等不良影响，也无法证明配电房的存在影响涉案房屋的实际价值，甚至与购房时相比，房屋的价值可能反而上升。但人民法院仍判决开发商要赔偿，主要基于：开发商未尽到提醒义务，更购买意愿上而言，配电房距离过近确实会影响到购房意愿，根据合同法第四十二条规定，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，应承担缔约过失赔偿责任。至于具体赔偿金额，若合同约定不明，则只能由人民法院根据具体情况酌定。
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案例：
2013年3月8日，骆百英、刘文鲁与南朗公司签订《顺枫华庭商品房认购书》1份。2013年3月19日，骆百英、刘文鲁与南朗公司签订《中山市商品房买卖合同》（合同编号：13xxx939）1份，约定骆百英、刘文鲁以396150元购买由南朗公司开发的位于中山市南朗镇南朗村顺枫华庭1幢201房，合同附件一房屋平面图显示201房对面建筑为物业管理用房（含业主委员会办公用房），合同附件六合同补充协议一第七条第八款主要载明“出卖人已对该商品房以及周边的所有设备、周边情况及可能产生的影响向买受人作了详细介绍，……买受人知悉因顺枫华庭规划设计要求，不排除在该商品房周边、花园内有公共建（构）筑物或安装公共设施设备（包括但不限于有给排水管、消防箱、沙井盖、柱、绿化、配电房、垃圾屋、装饰建筑、水塔等）……买受人同意无权以此为由拒绝收楼或退房索赔”。合同还约定了其他条款。合同签订后，骆百英、刘文鲁依约向南朗公司支付相应购房款。2014年4月8日，骆百英、刘文鲁以南朗公司向其销售涉案商品房时隐瞒配电房位置对其造成损失为由诉至原审法院，请求判令：1.南朗公司赔偿及补偿骆百英、刘文鲁各项损失71307元（其中房屋贬值部分按照购房款的10%计算，房屋另补偿300元／平方米）；2.南朗公司承担本案诉讼费用。原审庭审中，骆百英、刘文鲁向原审法院提交涉案楼盘售楼部现场照片一套，照片中显示在证件公示栏中粘贴有房产证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、住宅质量保证书等文件，在售楼部另一侧可见涉案楼盘项目区域规划图及介绍说明一份，未见关于涉案楼盘的项目平面图、规划设计图。根据骆百英、刘文鲁与南朗公司提供的证据及原审庭审的陈述可知，涉案配电房位于涉案商品房（位于二层）对面楼层的一层，根据规划图显示的距离比例换算可得该配电房与涉案商品房相距5米左右。
法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。骆百英、刘文鲁作为涉案商品房购买者，对其所购买的商品房周边环境、配套设施等小区整体规划情况拥有知情权。虽然骆百英、刘文鲁与南朗公司签订的《顺枫华庭商品房认购书》第四条第8项约定“因小区规划设计要求兴建的公共建（构）筑物或安装的公用设施设备（包括但不限于有给排水管、消防箱、沙井盖、柱、绿化、配电房、垃圾屋等），或因设计需要不排除认购方的物业室内天花有梁、沉箱或室内有消防、给排水管及其他管线等，认购方无权以此为由拒绝收楼或退房或索赔，否则作违约处理”，第10项约定“出售方申明，出售方展示的样板房、模型、照片、图纸、售楼书、广告等数据，仅供参考，不作为对认购方交楼标准、交楼设施及环境的承诺”，双方签订的《中山市商品房买卖合同》合同附件六合同补充协议一第七条第八款约定“出卖人已对该商品房以及周边的所有设备、周边情况及可能产生的影响向买受人作了详细介绍，……买受人知悉因顺枫华庭规划设计要求，不排除在该商品房周边、花园内有公共建（构）筑物或安装公共设施设备（包括但不限于有给排水管、消防箱、沙井盖、柱、绿化、配电房、垃圾屋、装饰建筑、水塔等）……买受人同意无权以此为由拒绝收楼或退房索赔”，但由于上述条款的印刷格式、字体大小均与认购书、商品房买卖合同中其他条款无明显区分，在南朗公司未进一步充分举证证实在签订认购书及商品房买卖合同前其已充分提醒骆百英、刘文鲁注意上述条款约定或已明确告知骆百英、刘文鲁关于涉案配电房设置的情况下，南朗公司作为开发商应承担举证不能的法律后果。故即使涉案配电房经竣工验收合格，符合国家标准、行业标准及规划标准，且未对骆百英、刘文鲁购买的涉案商品房价值造成影响，但因南朗公司未尽前述提醒及告知义务，原审法院据此认定南朗公司该行为导致骆百英、刘文鲁无法对涉案商品房及配电房的情况作出综合考量，判决南朗公司按150元／平方米的标准向骆百英、刘文鲁补偿15846元。
律师点评：
1、本案开发商关于“出卖人已对该商品房以及周边的所有设备、周边情况及可能产生的影响向买受人作了详细介绍，……买受人知悉因顺枫华庭规划设计要求，不排除在该商品房周边、花园内有公共建（构）筑物或安装公共设施设备（包括但不限于有给排水管、消防箱、沙井盖、柱、绿化、配电房、垃圾屋、装饰建筑、水塔等）……买受人同意无权以此为由拒绝收楼或退房索赔”等免除自己责任，加重对方责任的条款被认定无效。
2、本案的争议点在于：实际上配电房是经过规划设计的，完全符合规划要求，购房人也无法证明配电房存在噪声、电磁波、电磁磁场等不良影响，也无法证明配电房的存在影响涉案房屋的实际价值，甚至与购房时相比，房屋的价值可能反而上升。但人民法院仍判决开发商要赔偿，主要基于：开发商未尽到提醒义务，更购买意愿上而言，配电房距离过近确实会影响到购房意愿，根据合同法第四十二条规定，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，应承担缔约过失赔偿责任。至于具体赔偿金额，若合同约定不明，则只能由人民法院根据具体情况酌定。