万科土地储备扩张的几点思考
(本文成稿时间2006年6月)

一、      当前房地产开发业发展的阶段性特点

（一）   当前产业发展突现的特点和问题

内地房地产开发业经过多年的迅速发展之后，其特征正在发生着深远的变化与转型，主要表现在专业化开发水平、开发规模与速度、产品价格、产品供给结构、市场需求、土地供应等六大特征要素方面已经发生了巨大、复杂的变化，以下就这六大特征要素方面的变化谈谈一些看法。
1、开发专业化水平进步明显，但专业化程度区域性差距明显甚至巨大，整体专业化水平仍需大力提升。
2、开发规模相对偏大，开发增速迅猛，特别是综合质量不高的产品开发规模过大、开发增速过快，与国民经济和社会发展的需要不相适应，这一现状亟需改变。
3、产品结构不尽合理，所谓的高档、大户型产品市场份额偏高，而中低档、中小户型产品市场份额偏低。
4、市场需求方面问题较严重，主要是与房价的迅猛上涨和高高在上相比，普通社会大众的收入显得很是微薄，购买能力严重不足，社会大众只有巨量消费需要，而无巨量消费需求。
5、房价上涨过快，且房价偏高，呈现出“不健康”的显著特点，潜伏巨大风险隐患。
6、土地供应规模相对偏大。既使与当前的开发速度和规模相比，土地市场的供应速度偏快、规模偏大，而且这种状况在未来相当长的时期内仍将延续。

（二）产业外部影响分析

从外部宏观环境来看，房地产业发展时时刻刻受到国民经济和社会发展大环境、大背景的作用和影响，同时，近年来房地产业的迅猛发展也不可避免地对外部大环境、大背景产生了一些不利的作用和影响，即导致了一些外部环境问题隐患，为了全面、充分的认识和把握产业发展的总体环境，就很有必要进行其外部影响的分析和讨论。现在就当前房地产业产生的外部影响进行如下几个方面的简要分析和陈述。
1、房价高居产生普遍的民生问题隐患。

2、房价高位飞涨、开发规模过大、有效需求不足产生经济风险隐患。
主要有消费者偿贷风险隐患、开发商偿贷风险隐患、相关产业投资风险隐患和金融业放贷风险隐患。

3、住房价格回归价值产生综合风险隐患。

值得注意的是，价格理性回归价值是经济和产业发展的客观规律，不以人的意志为转移，也不以国家意志为转移，是事物发展的必然规律，如有外部因素干预，只能是在转移发生的时间上发生一些变化，总体走势绝对不可能被逆转，我想这正是辩证唯物主义的观点和方法论、也是必然与偶然的辩证关系。

4、房地产消费加速、加剧国民收入再分配不均衡状况，进一步削弱了内需对国民经济和社会发展的拉动作用。

5、房地产开发投资占全国固定资产投资的比重偏高，导致经济结构出现一定程度的失衡，给经济结构的调整、转型以及国民经济的良性发展带来一定难度。

6、房地产业的粗放式发展与基本国情要求存在较大矛盾与冲突。

（三）产业结构调整与发展转型正在以空前的速度推进

国内房地产开发业经历了过去多年的起步、成长发展之后，产业自身整体实力得到显著增强，产业发展环境和条件也得到明显改善，但产业内部也积聚了一系列亟待解决的问题和不足，而这此问题和不足的解决在只能依赖于产业内部自身的进一步发展和完善，即主要依赖于产业自身的成熟发展来解决，这也是任何一个产业自身发展和完善必须经历的一个必然阶段，内地房地产开发业的发展历程离不开也超越不了这一必然阶段。当前，内地房地产开发业已经进入并正在加速进入到这一历史阶段。在此，将这一时期概括称之为产业“调整、巩固、充实、提高”的成熟发展阶段，这一阶段的特点、特征是：以产业内部的综合调整为主要方式，在巩固、充实产业发展成果的基础上，提高产业发展的整体水平和综合实力，构建产业发展的健康机制，为产业可持续发展提供综合性保障。在此调整、转型过程，产业发展将发生如下几个方面的大转型： 
（1）            从数量发展向质量发展转型；
（2）            从速度发展向效益发展转型；
（3）            从粗放型发展向集约型发展转型；
（4）            从外延式发展向内涵式发展转型；
（5）            从产品同质化、简单化发展向产品差异化、精细化发展转型。
促使产业发展进入调整、转型、成熟阶段的主要动因有如下三个方面：
（1）   自律、规范、提高的自我调整与转型发展。
（2）   竞争加剧的自我调整与转型发展。
（3）   收购和兼并、重组和整合的自我调整与转型发展。
这三大驱动因素的最终目标是使得产业发展进入一个平稳、协调、健康发展的历史性阶段，基本解决产业发展过程中积累的大问题、大矛盾，从而使产业发展进入成熟、可持续发展的康庄大道。


（四）外部宏观调控必将加快推进


鉴于当前房地产业发展中出现的一些突出问题和隐患，相关的产业、货币、财政、土地等国家宏观调控政策与措施必将愈来愈强化、严厉，对产业发展的综合影响必将愈来愈大、愈来愈深，产业相关者绝对不可轻视其深远影响与作用。

综上所述，当前，产业发展身处“内部调整转型”和“外部宏观调控”的“双调整”环境与背景之中，产业发展的诸多要素必将发生一些重大而深远的变化。面对复杂、多变的发展环境，对诸如万科、中海、富力、合生创展、金地等专业化、实力型开发商将迎来一次开发规模与市场份额迅猛扩张的跨越式发展的历史机遇，而对于那些非专业化、弱小型开发商来说更多是一次巨大严峻的挑战。

笔者认为，内地房地产开发业在未来5年甚至更长的时间内必将出现一次以“价格适度回调、开发商深度优胜劣汰、产业发展水平专业化迅速质量提升”为主要特征的调整发展转型期。如果说此前产业发展表现出开发速度、规模与数量迅猛增长的主要特征的话，那么今后产业发展将表现出开发水平、效益与质量快速提升的主要特征。虽然产业发展调整与转型会对产业发展带来比较大的影响，但总体来说，这种调整与转型对产业发展将具有极其深远的意义和作用，主要是指这种调整与转型将构建产业发展的健康、可持续发展机制，而这种健康、可持续发展机制才是产业长效发展的关键和根本保障，是产业发展的核心生命力所在。
 
二、土地市场分析与预测

（一）土地供应市场特点


受国家宏观调控政策和措施与前期土地供应规模偏大的双重影响，在中期内，土地一级市场供应规模将得到适度控制，供应量将出现一定程度的下降，但降幅有限，即出现“稳中有降、降幅有限”的供应特点。而二级存量市场交易将逐步活跃，交易规模将显著增长。


（二）土地需求市场特点


土地需求者主要是专业化、实力雄厚的大中型开发商，非专业化、实力弱小的开发商虽然数量依然占据多数，但其土地需求将日趋缩小，需求将不再占据优势，且面临被日益快速淘汰的命运。产业发展的内部调整与转型迫切要求通过兼并与收购的方式，快速促成产业内部新格局的确立，主要是专业化、实力型开发商兼并与收购一些非专业化、弱小型开发的土地资源。在此进程中，巨额存量土地资源将进行一次更富效率的市场化配置，这些土地资源将从众多非专业化、弱小型开发商转移至专业化、实力型的大中型开发商，土地资源只有在专业化开发商手中发挥真正的价值和效用。


（三）土地价格走势特点


市场经济条件下，商品价格走势特征就是上下波动，价格有涨有跌，这也是商品价值规律的必然，土地也是一种商品，只不过是一种特殊的稀缺商品罢了，但还是逃避不了价格上下波动的运行规律与命运。笔者认为，由于非专业化、弱小型开发商的大量退出，以及市场环境巨大变化导致的市场准入门槛的大幅提升，新进入者数量极少，而土地供应规模（增量与存量规模）仍然巨大，未来土地价格存在回调、下跌的可能，尤其是中期内土地供应不会大幅减少，而土地需求因市场深度调整与转型导致一定程度的下降，土地供大于求可能性极大，所以土地价格回调、下跌的可能性也就极大。
 
三、对万科土地储备扩张的几点思考

当前，万科作为国内最为专业化的实力型开发商，正在充分利用此次产业发展调整与转型所带来的历史性机遇，在更广阔的范围内有计划、有步骤地迅速扩张。对于万科这样的综合性开发商，在人力资源、财务管理等诸多内部方面做好扩张的准备之后，其向外扩张的关键就是土地储备的扩张。就万科的土地储备扩张，本人在此提出以下几点个人思考。


（一）土地储备在一级市场积极拓展的同时，更要大力开拓利用二级存量土地市场，原因是二级市场土地价格比一级市场相对廉价。一级市场的竞争者主要是一些专业化、实力雄厚的大中型开发商，大家快速扩张的愿望都异常强烈，如此一来，一级市场的竞争程度就显得异常激烈，激烈竞争之下，土地价格当然就要被抬高，价格也就高一些。而二级市场由于信息不对称，面对的竞争者很少，竞争程度当然不比一级市场，这样一来，外部竞争形势减少了许多，加之二级市场土地所有者大多处境艰难，长期持有土地压力很大，转让愿望极其强烈，自身抬价的能力有限，所以土地价格要相对低一些。鉴于以上原因，笔者建议万科土地储备扩张可在二级市场大作为。


（二）地储备速度不宜太快，土地储备量不宜太大，以满足未来2—3年开发量为宜，一般不可超过3年。原因是市场外部环境变化频繁、复杂，不确定性与日俱增，尤其是国家宏观调控很有可能对土地储备与开发时限出台更多更加严格、严厉的政策与措施，极有可能对土地储备量过多的情况产生严重不利影响，可能对公司的总体开发带来诸多不必要的麻烦与问题，还有诸如未来物业税的开征等其它类型的可能的新政对土地储备扩张的重大影响，我们也需要充分估计到其影响和后果，为了防止和避免国家宏观调控政策与措施的不利影响，土地储备速度不宜太快、储备规模不宜太大。再者，无论产业如何调整、如何转型，土地供应无论是增量还是存量均是巨大的，只要开发商财务管理得当，土地储备进度也不是问题，更何况土地价格还存在回调、下跌的可能性。